España afronta desafíos importantes por lo que respecta en materia de vivienda. Eso es así, ya que en la actualidad, se liga de forma especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler. Hubo una reforma liberalizadora en 2013 que no dio los resultados que pretendía conseguir. Además de eso lo que provoco fue dejar al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una situación de debilidad.
Eso es así ya que no se responde a unas condiciones mínimas de estabilidad y seguridad. El inquilino necesita unas mínimas condiciones a través de las cuales pueda vivir en una vivienda en posesión de justo título. Por este motivo surgió la nueva ley de alquiler del 2019.
Por esta circunstancia, el Estado se ve en la obligación de reforzar la cooperación con las Administraciones territoriales. Estas deben responsabilizarse y ejercer en sus respectivos ámbitos la competencia directa en materia de vivienda. Lo que deben hacer es adoptar una serie de medidas urgentes que ayuden a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler. Con esto el objetivo es equilibrar las posiciones entre inquilino y propietario. Se deben garantizar los estímulos económicos y fiscales adecuados y suficientes. Además de tener en cuenta que hay que garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda.
Con la ayuda de Podemos y por medio de un Real Decreto Ley, el Partido Socialista ha dado salida a una nueva ley de alquiler. El principal objetivo de esta ley es controlar los precios y las condiciones de las viviendas que se encuentran en alquiler en España. En este artículo vas a poder averiguar qué medidas están incluidas y como afectan tanto a los inquilinos como a los propietarios.
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley de Alquiler)?
La Ley de Arrendamientos Urbanos, o más comúnmente conocida como ley de alquiler, es la normativa que regula la forma en la que se debe desarrollar la vida de un contrato de alquiler. La Ley de Arrendamientos Urbanos es aquella por la que se rigen los contratos de alquiler, ya sea de una vivienda o un local de negocio. Un detalle importante a tener en cuenta es que esta Ley no contempla los traspasos.
Medidas sociales a favor del inquilino en la Ley de Alquiler
Las medidas urgentes de vivienda y alquiler vieron al final la luz. Con la colaboración de Unidos Podemos y el PDeCat, Pedro Sánchez acabó llevando a cabo la modificación de la ley de alquiler. Esta ley se llegó a perseguir durante varios meses. La fórmula que se acabó escogiendo fue un Real Decreto Ley.
Las nuevas modificaciones, de la ley de alquiler, tratan de mejorar el régimen de alquiler de viviendas. Eso es así debido a que se considera que la anterior reforma de 2013 no dio los resultados que se pretendían conseguir. Estos resultados son los que respectan al incremento de la oferta de vivienda y la moderación de los precios de la vivienda en alquiler. Lo que ocurre es que al arrendatario se le deja sin condiciones mínimas de estabilidad y seguridad.
Debido a esta situación, bajo un carácter de urgencia, se aprobó un Real Decreto-Ley 21/2018 del 14 de diciembre que al final no fue convalidado por el Congreso. Todo esto originó una situación sin ningún precedente ya que el régimen jurídico de este RDL se mantiene para aquellos contratos celebrados durante ese período en concreto (posteriores al 19 de diciembre de 2018 y anteriores al 24 de enero del año 2019, cuando se determinó la no convalidación).
Según las palabras del Gobierno, la nueva normativa acerca del alquiler de viviendas tiene la intención de proteger a los inquilinos a través de medidas sociales. Al final, este decreto no ha determinado un tope o precio máximo de alquiler. Esto provoca que la consideración de algunas personas acerca de los precios abusivos que se producen en grandes ciudades como Barcelona o Madrid no quede resuelta. No obstante, las medidas que sí se han incluido dentro de la normativa son las siguientes:
Medidas dentro de la normativa
- Se ha llevado a cabo una ampliación del contrato de alquiler. Si es un particular el contrato será de 3 a 5 años. En el caso de las empresas, la duración deberá ser de 7 años. La prórroga tácita del contrato se amplia de 1 a 3 años.
- En caso de adquirir una vivienda que tenga un alquiler vigente, debe respetarse ese alquiler en todo momento.
- En caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda para sí mismo o para su familia, deberá quedar especificado en el contrato que vaya a firmar.
- Si se da el caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda, deberá avisar con 4 meses de antelación a los inquilinos.
- En caso de que un inquilino quiera dejar la vivienda, deberá avisar con al menos 2 meses de antelación.
- Las comunidades de vecinos tendrán la posibilidad de prohibir los pisos vacacionales en el edificio. Para llevar a cabo esta prohibición deberán tener el apoyo de por lo menos 3/5 partes de los propietarios.
- La fianza máxima que podrá solicitar el propietario será lo que sea equivalente a 3 mensualidades.
- En la nueva normativa hay diferentes variaciones incluidas acerca del IBI. Algunas de estas son que el inquilino no tendrá que abonarlo en viviendas públicas de alquiler o que los ayuntamientos puedan aumentarlo en viviendas que estén vacías.
- Se limitarán las subidas anuales del alquiler al IPC (como máximo) para todos aquellos contratos que sean nuevos. No tendrá ningún efecto retroactivo. Por lo que los actuales contratos de alquiler no se van a ver afectados por esta limitación. Bajo la normativa de 2013, el propietario y el inquilino podían pactar de forma libre las subidas automáticas del alquiler y estas las reflejaban en el contrato. Con este Real Decreto, solo podrá incrementar acorde al IPC.
Además de las medidas mencionadas en la normativa, existe un compromiso explícito para crear un sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler. El plazo para llevar a cabo este índice de precios es de 8 meses y el Ministerio de Fomento será quien lo coordine.
¿Cuándo entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos 2019?
El BOE publicó el 5 de marzo de 2019, el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler. Y entró en vigor el 6 de marzo de 2019. Todos los alquileres que se hayan firmado después de esa fecha deben estar acogidos a la nueva normativa.
¿Quién sale beneficiado de esta nueva ley de alquiler?
Sin ningún tipo de dudas quienes salen beneficiados con la implantación de esta nueva ley son los inquilinos. Gracias a esta ley tendrán más seguridad en el momento de alquilar vivienda y estarán protegidos frente a aumentos de los precios del alquiler en el futuro.
¿Quién sale perjudicado con esta nueva ley de alquiler?
Los que salen perjudicados de esta nueva ley son, principalmente, los propietarios. Es así ya que se enfrentan a nuevas limitaciones que antes no estaban presentes. Encuentran limitaciones en las siguientes áreas: en la subida del precio del alquiler y en la fianza y a la hora de recuperar la vivienda. Por otro lado, es cierto que a los propietarios de viviendas no se les ha fijado un precio máximo de alquiler, por lo que al menos en este aspecto siguen teniendo libertad.
¿Cómo va a funcionar el índice de referencia del precio de los alquileres de vivienda?
Las reglas de estos índices de referencia sobre el precio del alquiler de viviendas contemplan lo siguiente:
- Para establecer este índice estatal se usarán los datos procedentes de la información que está disponible en la Agencia Tributaria, el Catastro, el Registro de la Propiedad, los registros de depósitos de fianzas y otras fuentes de información representativas del mercado del alquiler de viviendas.
- La publicación será anual.
- Se dará una relación de los valores medios de la renta mensual en euros/m2 de superficie de la vivienda según los barrios, distritos, municipios, provincias y comunidades autónomas.
- Para evitar un choque con índices ya preparados por algunas comunidades autónomas, cada una de ellas podrá escoger que índice seguir como referencia a la hora de diseñar las políticas y programas públicos de vivienda.
